发展商装修“减标”不容忽视

原标题：发展商装修“减标”不容忽视

时值年底，大批物业进入交房阶段，据不完全统计数据显示，下半年广州楼市交付项目超过120个，仅2019年12月交楼的项目就超过60个。这些项目的交付情况如何，交楼过程中容易出现哪些问题？广州日报特别征集年底收楼的业主，由记者和专业验房人员陪同他们收楼，通过视频测评体验式报道栏目“广州日报37度测评”予以记录呈现。活动吸引了众多读者报名参与，甚至有不少省内其他城市的业主报名，但能直接参与活动的读者毕竟是少数，在整合了采访数据、收房业主诉求以及验房师和业内人士的各种意见后，现特别推出《2019广州新盘收楼质量测评报告》，为收楼和准备收楼的业主以及业内人士提供更详尽的行业状况展示。

【验收质量】

户内门问题

占比超三成

从征集到的参与收楼验房活动的业主信息来看，广州区域收楼项目主要集中在天河、黄埔、增城、海珠、番禺、南沙等区域，以大型品牌发展商开发物业为主。总体而言，本次参与验房的单位基本没有大的质量问题。以验房师现场验房的统计结果来看，主要问题集中在墙面、地面空鼓、拼接缝缝格过大、部分细节工程工艺比较粗糙等小问题，最严重的是有部分单位出现墙角渗水问题。

通过参与现场验收以及验房平台提供的数据来看，精装房户内交付时业主最关注且最容易挑出问题的地方为户内门、墙面、涂料、入户门、天花、地砖、窗、开关等。毛坯交房门窗工程和墙面工程的问题反馈最多。

啄木鸟验房公司董事长赵太宇表示，验房过程中发现的房屋质量问题主要是两种类型，一种是房屋材料材质本身的品质问题，一种是施工工艺质量问题，比如瓷砖、地板、门的安装问题。数据显示，精装交房业主反馈问题TOP10中，户内门问题占比达31%，墙面问题占比18%，涂料问题占比10%，入户门、天花问题占比均为8%，地砖、木地板问题占比则为5%左右。其中门窗出现问题主要为开闭不顺畅、破损变形、安装、划伤划痕等，占问题总数的近半，多数因保存或安装不当导致。墙面问题则主要集中在空鼓问题上，占比高达近60%。空鼓通常是施工过程中处理操作不当引起的，比如墙面粉刷前没有将墙面的粉尘杂物清理干净，粉刷前没有给墙面浇水淋湿，墙面粘合度降低而出现空鼓，或是涂料配比不当，水泥量过多等。

广州曼巴工程咨询有限公司工程顾问莫华芬则表示，收房过程中比较突出的问题一个是观感问题，一个是使用功能问题。验收过程中每一户都涉及或多或少的问题，主要是外观质量和使用功能方面，比较严重的水电问题很少见，对日常生活造成严重影响的问题比较少见。工期和质量管控是造成质量问题的最主要原因。相对而言，对品质口碑比较关注的大品牌发展商的物业交付质量更高，从区域来看，位于维权意识比较高的一、二线城市的项目，整体交付质量更高。不赶工的项目比赶工的项目交付质量更高。

【焦点问题】

材料减标降档

成为行业潜规则

材料品质的问题是更难解决的问题。比如地砖本身不平整，无论怎么施工也难以平整。

值得关注的是，这几年，由于土地成本以及市场调控等方面的影响，结合利润考虑，不少发展商在交付房屋上采用了“减标降档”的方式，把装修标准减下来，把材料档次降低，能省的地方则省，看起来差不多的材料选择等级更低价格更便宜的，成为行业内的潜规则。这也是验房师们通过验收发现工艺缺陷，以及对比购房合同中关于房屋装修标准、户型平面图的内容，比如约定的品牌、规格型号、是否货不对板等得出的结论。

碰到这样的问题，对于小业主而言，很难在收房过程中维护自己的利益。即使通过肉眼观察能明显看到材料品质、装修档次与当初样板房的差别，也因为在合同中对于各部分的材料，比如多功能防盗门、高级地面砖、高级乳胶漆等建筑饰材，没有明确，也没有相应的名称、规格、型号、等级的确定，在维权过程中难以获得支持。

有业主为此打官司，但诉求没有获得法院支持。也有业主组团与发展商谈判，获得一定程度的改进。

【验收流程】

信息化管理

房企交付前自验预控机制更加成熟

据“阳光家缘”网数据显示，2017年全年广州一手住宅网签套数是89859套，以目前两年左右的交楼时间来测算，预计2019年交付的单位至少也有8万套左右。从本次收楼测评的结果来看，基本没有涉及到结构、水电等方面的重大质量问题，多是施工工艺等小问题。在目前房企控成本快周转的大背景下，交房质量成为影响客户满意度最关键的一环。交付好，房企口碑好，对后续营销也是助力；交付差，很可能演变成品牌危机事件。交房即维权的状况近年已经出现不少，就连一些口碑不错的房企，都在交房过程中出现过问题，影响了声誉。采访中，不少房企对交付话题还是有些回避，也可见对交付问题引起的反应心有余悸。不过，也有房企非常大方愿意展示收房流程。